Первичный рынок: как обойти рифы

Приобретая недвижимость на первичном рынке, инвестор оплачивает стоимость квартиры в строящемся доме. Поскольку в момент сделки желанные квадратные метры нередко существуют только по документам, приобретается не квартира как таковая, а право оформить ее в собственность после окончания строительства. Схемы при этом используются самые разные.

Застройщики, заинтересованные в скорейшем возврате денег, вложенных в проект, предлагают квартиры на самых ранних стадиях строительства, иногда сразу после его начала. Это самая дешевая недвижимость, которую только можно найти в новостройках. Но и риск, что обещанное жилье придется ждать дольше обещанного, велик. И наоборот. Дороже всего стоят квартиры, готовые к встрече новоселов. Право собственности на них либо уже оформлено, либо это вопрос нескольких месяцев. Дом уже принят госкомиссией, и надежность такой сделки близка к максимальной.

Однако в той или иной степени риск остается всегда, поэтому особо внимательно следует относиться к юридическому анализу сделок. На квартиры в любом строящемся доме есть так называемый комплект правоустанавливающих документов, дающих право на оформление впоследствии недвижимости в собственность. Это постановление органов местной власти о строительстве жилого дома на конкретном земельном участке, инвестиционный контракт с протоколом распределения квартир, договор аренды земельного участка, акт госкомиссии, акт (протокол) о реализации инвестиционного контракта и др. К изучению этих бумаг следует отнестись очень внимательно. В них могут быть нюансы, которые способны воспрепятствовать оформлению прав собственности или сильно затормозить этот процесс.

В действующем российском законодательстве нет специального раздела, регулирующего приобретение квартир в новостройках. Поэтому на практике эти сделки оформляются по-разному: через заключение договоров привлечения финансовых средств, долевого участия в строительстве, инвестирования (соинвестирования) или уступки прав требования. При этом все подобные договоры могут заключаться как на одну квартиру, так и на блок.

Проще, если договор инвестирования заключается с генеральным инвестором. А если нет? Тогда необходимо проследить всю цепочку других договоров – от инвестора до организации, которая предлагает квартиры. Важно проверить протоколы распределения квартир, в которых указано, кому и какие квартиры передаются. Если заключается договор переуступки прав требования, нужно проследить, оплачена ли квартира той фирмой, которая ее уступает. Иначе перепродавать квартиру (переуступать право требования) нельзя.

Оптовым покупателям выгодно иметь дело и с так называемыми «зачетными квартирами», которыми застройщик или инвестор рассчитывается с подрядчиком или поставщиками за произведенные работы и поставленные товары. Их можно купить по ценам ниже рыночных.

Кроме правоустанавливающих, необходимо проверить также учредительные документы организации, у которой приобретаются квартиры, и полномочия лица, заключающего от ее имени договор. Важно, чтобы этот человек или органзация имели право совершать подобные сделки. В том случае, если инвестор или заказчик вели строительство своими силами, нужно ознакомиться со строительной лицензией.

Если проверка документов прошла более или менее гладко, следует проанализировать схему приобретения квартиры и оценить степень возможных рисков. При приобретении квартиры на нулевой стадии строительства сделку лучше застраховать. Это снизит риск потери денег в том случае, если стройка будет вдруг заморожена или оформление квартир в собственность затянется на неопределенный срок. Но следует иметь в виду: страховка поможет вернуть инвестированные средства, но не гарантирует получение квартиры.

В общем, проверка документов и анализ схемы приобретения квартир в новостройках – процедура достаточно сложная. Поэтому лучше привлечь к этой работе профессиональных юристов. Только они могут знать, как обойти все явные и скрытые препятствия на пути к успешному завершению сделки.

Однако в последние месяцы произошли кое-какие обнадеживающие изменения. С апреля 2003 года на реализацию гражданам квартир на стадии строительства распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно лучше защищает права индивидуальных инвесторов, по сравнению с законодательством об инвестиционной деятельности.

Подводные камни вторичного рынка

На вторичном рынке продаются квартиры, полученные в процессе приватизации, по наследству, в дар или в результате покупки. К выбору объектов для инвестирования здесь следует подходить еще более осторожно. Такое жилье дорожает медленнее, чем строящиеся дома. Зато увеличивается риск ошибиться с оценкой реальной рыночной стоимости квартиры и не получить запланированный доход.

Основной способ инвестирования на вторичном рынке – приобретение квартир с целью их последующей сдачи в аренду. Это достаточно удобно: вложенные средства увеличиваются, во-первых, за счет подорожания самой недвижимости, во-вторых, из-за постоянного поступления арендных платежей. Уровень цен зависит от ряда факторов, например от качества отделки квартиры и района, в котором она расположена. Как правило, самое рентабельное – это элитное жилье. Работает принцип: чем больше вкладываешь, тем больше получаешь.

Кроме того, есть несколько способов резко увеличить доходность вложений. Это, во-первых, так называемый срочный выкуп квартир. На практике нередки случаи, когда человеку необходима крупная сумма денег, а единственная возможность получить их без промедления – это продать квартиру. Такое жилье можно приобрести со скидкой до 20%. Однако, здесь имеются подводные камни, о которых надо постоянно помнить. В законодательстве существует понятие кабальной сделки – то есть сделки, заключенной на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которым воспользовалась другая сторона (ст. 179 ГК РФ). Поэтому, если продавец передумает, есть опасность, что сделка будет расторгнута и покупателю придется вернуть недвижимость потерпевшему – ее прежнему хозяину.

Другой способ увеличить доходность жилья – провести в нем дорогостоящий ремонт. Это даст возможность сдать в аренду или перепродать квартиру по более высокой цене. Но опасности подстерегают и здесь. Например, довольно трудно дорого продать или сдать даже очень хорошо отремонтированную и обставленную квартиру, если она находится в недорогих районах, например на юго-востоке или востоке Москвы, где живет немало людей с невысокими доходами. Намного перспективнее приобрести здесь дешевую однокомнатную квартиру, обставить ее простенькой мебелью и спокойно сдавать за $300 в месяц.

Другое дело – жилье в традиционно престижных районах: в центре, на западе или юго-западе столицы. Дополнительные вложения в отделку квартиры позволяют перевести ее в разряд элитной недвижимости и ежемесячно получать от арендаторов по $500-1500 (и выше), в зависимости от количества комнат.

Строго говоря, сам термин «инвестирование» в отношении вторичного рынка не совсем уместен, поскольку приобретение квартир осуществляется путем покупки и регулируется общим гражданским законодательством о купле-продаже и аренде, а не специальными нормами об инвестировании.

Прежде чем заключать договор на покупку квартиры, следует проверить ее юридическую чистоту. Такая проверка удостоверяет, что собственниками квартиры действительно являются именно те люди, с которыми вы собираетесь заключать договор. Информация о собственниках недвижимости имеет открытый характер. Она содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который в Москве ведут Мосрегистрация и ее территориальные отделения.

Кроме того, необходимо убедиться, что в процессе приватизации квартиры, а также при совершении с ней сделок не было нарушено действующее законодательство и в купленную вами квартиру не вернется ее бывший жилец – скажем, из психиатрической клиники или тюрьмы. Информацию о судьбе всех когда-либо прописанных в квартире лиц можно получить, ознакомившись с полной выпиской из домовой книги, находящейся в паспортном столе ДЕЗ или РЭУ. Однако паспортистка не обязана предоставлять такую информацию человеку «с улицы», поэтому лучше идти к ней с собственником квартиры.

Впрочем, сегодня положение покупателя недвижимости более надежно, чем раньше. С апреля 2003 года на добросовестного приобретателя не распространяются требования о возврате всего имущества, полученного по признанной недействительной сделке, исключая случаи, специально оговоренные в законе. Кроме того, при приобретении недвижимости покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет, который недавно увеличился до 1 млн. рублей (ст. 220 НК).

Кстати, при сдаче квартиры в аренду не следует забывать, что полученные вами арендные платежи тоже облагаются налогом на доходы физических лиц.

Чтобы официально сдать квартиру в аренду, требуется согласие всех граждан, которые в ней зарегистрированы (прописаны). А если в приобретенной вами квартире намечено сделать масштабный ремонт, следует также помнить, что любую перепланировку, даже перенос двери из одного места в другое, требуется согласовать с СЭС, Госпожнадзором и др. и утвердить в городской межведомственной комиссии (МВК). Только после утверждения проекта перепланировки можно приступать к его реализации.

На практике россияне предпочитают ремонтировать свое жилье без лишних формальностей. Но следует помнить: продать квартиру с неузаконенной перепланировкой затруднительно, а покупать опасно, так как все несанкционированные изменения в квартире караются штрафом. Впрочем, перепланировку можно узаконить и задним числом. Эти услуги предоставляет ряд фирм, которые сами получают все необходимые согласования. Стоимость их – порядка $2000-5000. Поэтому при инвестировании в недвижимость возможность таких расходов тоже необходимо учитывать.

ЦЕНЫ НА РАЗЛИЧНЫЕ ВИДЫ МОСКОВСКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

(новостройки) по административным округам в августе, в долл. за кв. м

*) Входят дома серий КОПЭ, П-44, П-44Т, П-44М, П-3М, П-111.

По данным ww.kdo.ru

ДИНАМИКА ЦЕН НА НОВОЕ МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ, ДОЛЛ. ЗА КВ. М