Законы и препоны

Земельный кодекс (ЗК РФ), принятый еще два года назад, разрешил куплю-продажу земли на всей территории России. Но передовая в развитии рыночных отношений Москва, как могла, оттягивала начало земельных торгов. Максимум, на что до сих пор можно было рассчитывать в столице, – купить у города право аренды на 49 лет. Или приобрести какое-нибудь обанкротившееся предприятие, снести производственные корпуса, а освободившуюся территорию попытаться использовать по своему усмотрению: построить торговый или офисный комплекс.

Сегодня уже около 100 московских компаний-арендаторов подали заявки на выкуп участков, на которых находятся их объекты. По федеральному законодательству они имеют на это полное право. Заместитель министра имущественных отношений России Сергей Моложавый считает, что собственники должны как можно настойчивее отстаивать свои права. Им не стоит бояться лишних выяснений спорных моментов в суде в том случае, если нарушаются их элементарные права – например, не соблюдается заявленный срок подготовки документов.

Однако в столице считают иначе. Власти Москвы не устраивает то, что в федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ верхняя граница цены земельного участка установлена на уровне 30-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. Сегодня это максимум $720 тыс. за гектар, что, по мнению «отцов» города, слишком мало за такую уникальную недвижимость, как земля в столице России. Эксперты агентства недвижимости Stiles & Riabokobylko подсчитали: в соответствии с нормами ЗК РФ может быть продано около 60% всей московской земли, а суммарная стоимость этих участков составляет до $10 млрд. Однако, как заявил на одной из майских пресс-конференций первый вице-мэр Москвы Олег Толкачев, на свободный рынок поступит не более 3-4% земель. Остальные земельные участки столичное правительство намерено, как и раньше, сдавать в аренду, позволяющую извлекать из земель высокий и, что важно, постоянный доход.

Земли с особым статусом

Год назад Москва вынесла вопрос о максимальной цене земли на рассмотрение Конституционного суда РФ. Столичные власти убеждены, что это ограничение необходимо исключить из действующего законодательства. Решение по делу пока что не принято. Но ЗК РФ отдельно упоминает Москву и Санкт-Петербург как два особых субъекта Федерации, имеющих право устанавливать собственные правила землепользования и застройки. Этим и воспользовалась столица, приняв Закон «О землепользовании и застройке в городе Москве». В качестве основной формы распределения земельных владений в столице он закрепляет аренду.

Продавать право долгосрочной аренды участков московские власти намерены строго на торгах, в форме специальных конкурсов и аукционов. Минимальный срок аренды – 25 лет, но возможно заключить договор и на меньший срок, по согласованию с городской администрацией. И эта последняя оговорка не может не тревожить всех, кто знает, как неохотно столичные чиновники отдают землю «в чужие руки». По мнению некоторых юристов, такая формулировка дает чиновникам зацепку, позволяющую навязывать инвесторам в процессе «согласования» сроки меньше 25-летнего минимума.

По мнению председателя совместной комиссии Московской городской Думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений депутата Ивана Новицкого, есть ряд и других несовершенных положений. Так, логично было бы предусмотреть полноценную компенсацию арендаторам, потерявшим землю в результате ее изъятия для государственных нужд. По закону они могут рассчитывать на возвращение суммы, уплаченной за выкуп права аренды. Но проценты в пределах ставки Центробанка, которые могли бы компенсировать предприятиям упущенную выгоду от использования участка, им не положены.

Федералы и муниципалы

Еще одна серьезнейшая проблема, препятствующая формированию земельного рынка в Москве, состоит в том, что на ее территории до сих пор не разграничены федеральные и муниципальные земли. Соответственно, нет и перечня участков, которые могут выставить на продажу Минимущества и московское правительство.

С тем, что в Москве есть земли, которые являются федеральной собственностью, никто не спорит. В столице приблизительно одинаковое количество муниципальных и федеральных предприятий. Логично, что участками, которые они занимают, должны распоряжаться разные уровни власти. Но, тем не менее, по подсчетам первого заместителя министра имущественных отношений России Дмитрия Аратского, несколько тысяч объектов входят в разряд спорных. Для решения проблемы в апреле московские власти и Минимущества РФ создали согласительную комиссию. Однако работа ее, по словам представителей обеих сторон, может затянуться на пять-семь лет. Все это время остается опасность, что та или иная сторона оспорит сделку по продаже земли в суде. А значит, полноценного вторичного рынка земли все это время в Москве не будет.

И все же прецедент создан. 22 апреля Минимущества РФ разрешило продажу участка московской земли в 1,7 га по Хорошевскому шоссе, 32а. Первым покупателем московской земли стало ОАО «Солид-Кама», специализирующееся на сдаче в аренду нежилых помещений. Предприятие, находившееся некогда в федеральной собственности и впоследствии преобразованное в акционерное общество, выкупило у государства территорию, на которой находится занимаемое ею здание, за $500 тыс. Риэлторы оценивают рыночную стоимость земли в этом районе Москве как минимум в четыре раза выше.

Очевидно, что примеру «Солид-Камы» не отказались бы последовать очень многие компании, владеющие объектами, некогда находившимися в федеральной собственности. Но мало кто знает: чтобы продажа участка по Хорошевскому шоссе состоялась, Минимущества пришлось издать соответствующее постановление. Понятно, что без солидного административного ресурса подобную сделку не провернуть.

Cо своей стороны, руководитель Москомзема Виктор Дамурчиев уже заявил, что апрельский прецедент неправомерен и продажу земли «Солид-Каме» необходимо оспорить в суде.

Дорогая моя столица!

То, что максимальная цена, установленная для приватизационных сделок с землей действующим законодательством, значительно ниже рыночной ценности московской земли, подтверждают и показатели кадастровой оценки земли, утвержденные постановлением правительства Москвы № 417-ПП от 3 июня 2003 года.

Информационную систему «Земельный кадастр» мэрия начала создавать еще в конце 1998 года. Специалисты Москомзема разбили территорию города на 1516 кадастровых кварталов и оценили их с экономической точки зрения. Стоимость участка внутри каждого из кварталов зависит, например, от удаленности от главных автомагистралей или станций метро, обеспеченности коммуникациями, расположения относительно центра, наличия школ, магазинов, предприятий, численности населения, наличия обременений и многих других факторов. Среди критериев, которые учитывали оценщики, был также сложившийся спрос на покупку права аренды тех или иных участков. Они обработали данные более чем по 70 тыс. объектов жилого фонда, 5000 объектов нежилого фонда, более чем 40 тыс. предоставленных в платное пользование земельных участков, в том числе с выкупом права аренды. В результате кадастровая стоимость земельных участков в городе теперь колеблется от $300 тыс. за гектар вблизи МКАД до $16 млн. за гектар внутри Садового кольца. Стоимость каждого конкретного участка зависит от его функционального назначения: «под жилищное строительство», «под объекты торговли и общественного питания» и проч.

Нормативная цена земли, установленная по результатам кадастровой оценки (таблица 2), станет стартовой ценой для ее выкупа или проведения аукциона по продаже земельного участка. А удельные показатели кадастровой стоимости земель (таблица 1) будут базовыми при расчете земельного налога и арендной платы за землю.

Ожидается, что новая схема оценки земли приведет к увеличению суммарных расходов московских налогоплательщиков и арендаторов в 1,9 раза. Новые правила взимания этих платежей начнут действовать в 2004 году, после принятия и вступления в силу главы Налогового кодекса «О налоге на недвижимость».

КАК ОБЗАВЕСТИСЬ УЧАСТКОМ В СТОЛИЦЕ?

О плюсах и минусах различных вариантов – начальник отдела сопровождения земельных и инвестиционно-строительных отношений юридической фирмы «Интерцессия» Татьяна ТИХОНОВА

Вариант № 1
Покупка прав аренды земельных участков под строительство без предварительного согласования места размещения объекта на торгах (конкурсах, аукционах).

Объявления о проведении подобных конкурсов публикуются в специализированных изданиях – «Московские торги» и «Бюллетень оперативной информации “Московские торги”». Стартовая стоимость выкупа права аренды земельного участка рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.11.2001 г. № 1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» по специальной формуле с учетом площади, местоположения земельного участка, наличия развитой инфраструктуры и т. п.

Плюсы
На конкурс выставляются заранее сформированные земельные участки с готовым комплектом исходно-разрешительной документации (ИРД), что в значительной степени экономит время инвестора в период предпроектной подготовки строительства.
Минусы
Как правило, по такой схеме реализуются далеко не самые привлекательные участки. К тому же невозможно заранее получить информацию о предложениях конкурентов: все заявки подаются в закрытых конвертах, которые вскрываются непосредственно на заседании конкурсной комиссии.

Вариант № 2
Приобретение права аренды земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта.

Стартовая стоимость выкупа права аренды исчисляется с учетом тех же критериев, что и в варианте № 1. Однако окончательная цена определяется Комиссией по предоставлению земельных участков и, как правило, составляет около 110% от его стартовой стоимости.

Плюсы
Есть возможность получить землю без участия в конкурсе. Кроме того, в этом случае комплект ИРД разрабатывается по заявке инвестора с учетом его индивидуальных пожеланий к параметрам объекта.
Минусы
Вплоть до принятия органами власти решения о предоставлении участка инвестор не имеет никаких гарантий того, что участок ему действительно будет предоставлен. Вся процедура занимает очень длительный срок – от 0,5 до 1,5 года и более.

Вариант № 3
Покупка права аренды земельного участка, уже предоставленного в установленном порядке продавцу под строительство, с готовым комплектом исходно-разрешительной документации.

Плюсы
Покупать права на земельный участок с готовым комплектом документов наиболее удобно, поскольку заметно экономится время.
Минусы
Такие участки стоят довольно дорого. Как правило, цены превышают стартовую стоимость выкупа права аренды не менее чем в два раза.

Вариант № 4
Приобретение прав на земельные участки вместе со зданиями, строениями и другими сооружениями, которые на них расположены.

Плюсы
Такие участки передаются московскими властями арендаторам в упрощенном порядке без выкупа права аренды. Земельный кодекс РФ и недавно принятый Закон «О землепользовании и застройке в городе Москве» устанавливают исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию земельных участков, на которых расположены указанные объекты.
Минусы
Московские власти противодействуют приватизации земель. Поэтому получить в собственность участок под зданием возможно сегодня или через суд, или в том случае, если ранее эти объекты недвижимости находились в федеральной собственности.

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. Таблица 1

Утверждены постановлением правительства Москвы 3 июня 2003 года

По курсу $1 = 30 рублей.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ. Таблица 2

Утвержденa постановлением правительства Москвы 3 июня 2003 года

По курсу $1 = 30 рублей