Стены по собственному проекту
Преимущества, которые дает компании статус собственника офисной, складской или производственной недвижимости, очевидны. Владелец может полноправно распоряжаться своим помещением: без каких-либо согласований проводить реконструкцию, обустраивать близлежащую территорию. Он ежегодно экономит круглую сумму, которая раньше уходила на арендную плату, может сам зарабатывать, сдавая свободные квадратные метры. И к тому же, собственная недвижимость – самый надежный залог, если требуется взять кредит в банке.
Однако, несмотря на эти немалые плюсы, большинство успешных московских компаний среднего уровня предпочитают арендные отношения. Вкладывают деньги в строительство собственных помещений чаще всего те, кто не может найти подходящее для специфики своего бизнеса здание.
– Нестандартных помещений очень мало на открытом рынке. Их трудно сдавать в аренду, и застройщики предпочитают не связываться с такими проектами, – комментирует ситуацию управляющей директор риэлторской компании Stiles&Riabokobylko Сергей Рябокобылко.
Уникальные требования чаще всего предъявляются к производственным помещениям, проект которых приходится приспосабливать к конфигурации технологической линии, специализированным складам и торговым центрам, «шоу-румам» – залам с огромными витринными окнами, в которых выставляются автомобили или другие крупногабаритные товары.
Московская компания «Вель», занимающаяся литьем декоративных изделий из бронзы и серебра, в 2001 году построила двухэтажное здание общей площадью 3600 кв. м. Сегодня здесь расположены ее производство и офисы.
На реализацию проекта компания потратила $800 тыс. и считает это вполне рациональным шагом для своего бизнеса.
– Часто у нас возникает необходимость организовать работу в несколько смен, чтобы выполнить важный заказ в сжатые сроки, – рассказывает генеральный директор компании Нина Милюкова. – В арендованном помещении нам бы приходилось для этого спрашивать разрешение, изменять условия аренды, что отнимало бы массу времени. К тому же производство у нас энергоемкое, требует монтажа специальных систем пожаротушения и вентиляции. В собственном здании нам проще было решить эти проблемы. И, кстати, сейчас от аренды недвижимости к выкупу или строительству переходит большинство предприятий того же профиля, что у нас.
Есть компании, которые имеют не менее специфические требования к офисным помещениям. Особенности бизнеса подтолкнули к приобретению собственного здания и компанию «Дикая Орхидея», известную как владелец сети магазинов элитного женского белья. Раньше она снимала небольшую «жилплощадь» в центре Москвы. А два года назад переехала в довольно неожиданное место – спальный район на северо-западе столицы. Новый офис «Дикой Орхидеи» – бывший детский сад, запрятанный среди типовых блочных домов. Впрочем, от него сохранились только коммуникации. Возведен еще один, третий этаж, начинка здания почти полностью заменена, сделан изящный дизайн. На прилегающей территории сооружена автостоянка, летний ресторан, разбит парк.
– Мы приняли решение обзавестись собственным офисом, как только появилась финансовая возможность, – рассказывает вице-президент компании «Дикая Орхидея» Юлия Питерская. – Наш бизнес – не просто продажа товаров, это продвижение определенной философии, в основе которой – любовь, красота, отказ от стереотипов. Поэтому нам важно было иметь такой дом, сам внешний облик которого показывал бы партнерам и клиентам наше отношение к жизни.
Для фирмы, уделяющей особое внимание своему имиджу, такие доводы могут быть исчерпывающими.
Офис «на вырост»
Впрочем, уникальное здание, которое нельзя найти на открытом рынке, совсем не обязательно строить самим. Компания Oriflame арендует сегодня в Москве многоэтажное современное здание, возведенное специально по ее заказу. Главным условием такого проекта стал долгосрочный арендный договор, заключенный еще до начала строительства. По своим финансовым возможностям Oriflame вполне могла бы работать в собственном здании. Но она предпочла аренду. Почему?
– Когда фирма быстро растет, трудно спрогнозировать, какого типа и размера помещение ей завтра понадобится. А аренда позволяет расширять или уменьшать офисную площадь, – аргументирует вице-президент Сергей Канашин.
Эта же проблема наиболее важна и по мнению специалистов по недвижимости. Ключ к ответу на вопрос, нужно ли обзаводиться собственным зданием, – долгосрочный план развития предприятия.
– Первое, о чем следует спросить самого себя владельцу компании, задумавшемуся о приобретении или строительстве недвижимости: насколько стабилен мой бизнес, – советует Сергей Рябокобылко. – Как правило, на растущих рынках, таких, как в России, организации предпочитают быть гибкими, а гибкость предполагает арендные отношения. Часто приходится видеть, как предприятия, купившие недвижимость, вырастают из своих помещений и заводят дополнительные офисы в других районах города. В этом случае эффективность работы значительно снижается. Поэтому мы для своих клиентов строим параллельно две стратегии – роста бизнеса и управления недвижимостью.
Действительно, если развитие бизнеса расписано по годам, можно возвести здание «впрок» и сдавать лишнюю площадь арендаторам до тех пор, пока в ней не возникнет потребность. Но, как показывает опыт Москвы, составить план роста на 7-10 лет вперед и при этом иметь достаточно средств на собственный риэлторский проект могут в основном крупные западные компании. Например, в 2003 году компания Siemens приступила к возведению 23-этажного офисного здания общей площадью 40 тыс. кв. м. После окончания строительства, намеченного на 2005 год, лишь 50% здания займут сотрудники этой компании. Остальные офисы станут резервом для развития и источником дополнительной прибыли.
Впрочем, теоретически есть шанс эффективно решить жилищную проблему и у средних компаний. Несколько успешных московских предприятий, действующих в сфере компьютерного и информационного бизнеса, в конце прошлого года увлеклись идей создать пул застройщиков и реализовать совместный риэлторский проект.
– Мы хотели бы построить офисный комплекс вблизи Московской кольцевой автодороги, где разместились бы компании, предъявляющие единые требования к техническому оснащению помещений и исповедующие похожую философию бизнеса, – рассказывает генеральный президент интернет-холдинга eHouse Рустем Ахияров. – Одну часть комплекса занимали бы компании – участники пула, а другую бы сдавали в аренду.
Но пока этому проекту еще далеко до осуществления. Ничего подобного в Москве никто не делал, и даже у профессиональных консультантов по недвижимости нет ясности насчет того, при каких условиях он может осуществиться.
Единых схем не бывает
Для компаний, имеющих собственную недвижимость и целенаправленно ей управляющих, консультанты-риэлторы находят оптимальные схемы, иногда комбинируя аренду и собственность. Например, для одного из крупных фармацевтических предприятий компания Stiles&Riabokobylko несколько раз делала специальные исследование с целью поиска наиболее эффективной схемы работы с недвижимостью.
– С 1994 года площади, занимаемые нашим клиентом, увеличились с 400 до 3000 кв. м, – рассказывает Сергей Рябокобылко. – И одновременно появилась возможность купить собственные офисные и производственные помещения. Однако, оценив его бизнес, мы засомневались, что он будет расти быстрее, чем запланировано. Поэтому предложили клиенту продлить договоры аренды, а через два-три года вновь вернуться к этому вопросу.
Гибкую политику в области недвижимости проводит и компания Oriflame.
В отличие от столичного офиса, большая часть региональных фирменных центров (их около двадцати) находятся в собственности компании. Чаще всего она покупает старые помещения и реконструирует их в соответствии со своими стандартами. Это связано с тем, что в провинции не всегда возможно арендовать помещение нужного уровня, а цены на покупку недвижимости значительно ниже московских.
В подавляющем большинстве региональных центров покупка бизнес-зданий вообще более популярна, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Причем не только на вторичном, но и на первичном рынке. Сергей Рябокобылко объясняет эту тенденцию так:
– Это связано с тем, что в других городах офисные и торговые объекты до сих пор активно продаются на нулевой стадии строительства. Эта схема малоэффективна, так как не позволяет выставлять на продажу уже готовые и, соответственно, более дорогие помещения. Но региональные застройщики вынуждены ее использовать, так как доступ к банковским кредитам в провинции по-прежнему затруднен.
Ресторан красит место
Есть отрасли, для которых выбор между владением недвижимостью и арендой вообще не особенно актуален. Например, для ресторанов быстрого питания во все вопросах, связанных с помещениями, главное – хорошее место. Оно должно быть расположено на пересечении многолюдных потоков, а уж на каких условиях оно будет использоваться – дело второе.
В общей массе рестораторы любят покупать и реконструировать старые общепитовские точки, потому что они уже имеют необходимые коммуникации, построены по всем правилам СЭС и расположены в привычных для людей местах. Например, владельцы сети «Грильмастер» свое первое заведение разместили на первом этаже дома, купленного в Зеленограде. А остальные помещения в этом здании используются как офисные.
Если есть хорошее место, освоить его может помешать только цена. То, насколько затраты на реконструкцию ресторана фаст-фуда отличаются от строительства «с нуля», видно на примере франчайзингового предложения компании «Ростик Групп». Сооружение фирменного ресторана «Ростикс» на 150 мест в пределах Москвы она оценивает в $350 тыс. Реконструкцию старой точки общепита – в $65 тыс. По словам Вадима Грекова («Грильмастер»), полный цикл строительства ресторана требует примерно $1 млн., а перестройка под него старой общепитовской точки в два раза дешевле.
Чиновничьи препоны
Среди главных проблем, с которыми может столкнуться компания, решившая возвести собственное помещение, большинство специалистов называют сложности с оформлением исходно-разрешительной документации.
– Тендеры на получение земельных участков под строительство выигрываются только по договоренности с чиновниками, – утверждает Александр Плотников, генеральный директор риэлторской компании «Святогор». – Оформление разрешительных документов на строительство займет от 6 до 12 месяцев, если этим будет заниматься квалифицированный партнер, который не только подберет земельный участок, но и поможет согласовать проект во всех официальных инстанциях. Но компаний, которые возьмутся за эту работу, на рынке единицы, и сотрудничают они, как правило, только с крупными фирмами.
Валерий Греков также считает, что сбор документов – самый сложный этап для предприятия, решившего вести стройку самостоятельно.
– Куда проще получить разрешение тому же «Макдоналдсу», – говорит Греков. – Бюджеты таких компаний позволяют основательно обустраивать близлежащую территорию, реализовывать социальные программы для жителей района. Понятно, что такие проекты больше нравятся местным чиновникам.
Но и крупным компаниям, занимающимся недвижимостью самостоятельно, вопреки расхожему мнению, не все дается так просто. Ведь если начинается торг, к фирме с именем предъявляются повышенные финансовые требования.
– В регионах часто бывает очень сложно договариваться с поставщиками-монополистами, – рассказывает Сергей Канашин. – Например, недавно, когда все документы на владение зданием уже были оформлены, энергетики в последний момент отказались подписывать договор, потребовав совершенно неадекватные деньги. Уверен, что подобные проблемы есть у большинства компаний с именем.
Непрофильные хлопоты
Сдача площадей в аренду и обслуживание помещений – это отдельный бизнес, который редко может сосуществовать с бизнесом основным, не снижая его эффективность. Так считает Сергей Канашин.
– Мы не строительная компания, – говорит он. – Наше дело – продавать людям косметику. Мы не хотим распылять свои силы. А управление недвижимостью отнимает огромное количество времени – это мы видим по своим региональным офисам, оформленным в собственность. Найти же партнера, который взял бы на себя все эти хлопоты, не получается. Большинство фирм, которые оказывают услуги по управлению недвижимостью, действуют в Москве. И им невыгодно работать с небольшими объектами в районе 1000 кв. м., как у нас.
Недвижимостью в Oriflаme занимается специальный отдел, состоящий из трех человек. В каждом новом городе, чей рынок осваивает компания, они взаимодействуют с риэлторами или застройщиками. А ключевые решения по вопросам недвижимости принимает Сергей Канашин.
Сергей Рябокобылко также считает: управление собственной недвижимостью заставляет топ-менеджеров отвлекаться на проблемы, отнюдь не являющиеся приоритетными. И настойчиво советует владельцам компаний привлекать профессиональных консультантов.
– Когда нас приглашают девелоперские компании, мы вместе с заказчиком определяем, что и для каких целей нужно строить. Потом девелопер нанимает профессиональных инженеров и архитекторов. Когда проект утвержден, компания проводит тендер на генерального подрядчика, строит и сдает здание в эксплуатацию. Управление площадями, сдача лишних квадратных метров в аренду – тоже задача специализированной фирмы. По этой схеме стоит работать и тем компаниям, которые планируют построить собственное помещение в будущем.
Но реальность бизнеса такова, что услугами таких компаний, как Stiles&Pyabokobylko, пока пользуются только крупные организации. Например, среди ее клиентов торговые комплексы «Мега» и IKEA.
У тех же московских фирм, которые мечтают что-то построить, но не имеют возможности нанять консультантов, есть опасность не выбраться даже из котлована, не доведя проект до уровня фундамента. И на опыт таких компаний, как «Вель», вряд ли стоит им ориентироваться. Бронзовое литье – не единственный бизнес этой компании. Кроме этого, она производит стройматериалы, возводит административные здания и гаражи. И, таким образом, имеет нужные наработанные связи.
О чем говорит опыт «бывалых»? Пожалуй, о том, что собственная недвижимость – это не просто дом для бизнеса. Это отдельный бизнес. Нередко выгодный, но очень хлопотный и подчас совершенно лишний.
